“三道紅線”對房企融資的警示 機構專家給房企提出三點建議
【編者的話】近日，在北京召開重點房地產企業座談會，會議形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。監管部門擬出臺新規，對企業設置 “三道紅線”，精準管控房企有息債務規模增長情況等。
“三道紅線”是對融資激進型房企的警示，同時對房企有息債務規模進行精細化管控，間接引導土地市場逐步回歸，促進樓市健康發展。那么如何才能有效管控呢？中指院最新推出 《房企融資監管再升級？》的，詳解“三道紅線”背后邏輯，以及給房企提出了三點建議。編者以為，在堅持“房住不炒”的背景下，房企應摒棄投機心理，穩健經營，苦練內功，將各類指標保持在行業合理水平。該報告值得重點房企一讀和參考。
“三道紅線”的規則是什么？
紅線1：剔除預收款后的資產負債率大于70%
計算公式：剔除預收款后的資產負債率=（總負債-預收款）/（總資產-預收款）
解讀：資產負債率用以衡量企業利用債權人提供資金進行經營活動的能力，資產負債率越高，債權人的資金占比越高，企業杠桿水平也越大。對房地產企業而言，預收款金額很大，在項目結轉后會轉為收入，但它是一個負債類科目，為消除預收款影響，通過剔除預收款來計算企業資產負債率。（注：負債減了預收款相當于預收款結轉了收入，因此資產要結轉對應的存貨成本。）
紅線2：凈負債率大于100%
計算公式：凈負債率=（有息負債-貨幣資金）/合并權益
解讀：凈負債率是指企業有息負債減去貨幣資金后對所有者權益的比例，反映企業凈有息負債與凈資產的關系，是企業財務結構的一種指標。若企業凈負債率為100%，說明企業凈資產剛好能夠償還凈有息債務，處于資不抵債的邊緣，若企業凈負債率大于100%，說明企業凈資產不足以償還其凈有息債務。
紅線3：現金短債比小于1.0倍
計算公式：現金短債比=貨幣資金/短期有息債務
解讀：現金短債比用以反映企業貨幣資金對短期有息債務的覆蓋情況，若企業現金短債比大于1.0，說明其貨幣資金能夠覆蓋短期有息債務，若現金短債比小于1.0，說明企業貨幣資金不足以償還短期有息債務，仍需其他渠道籌措資金。值得注意的是，貨幣資金是一個動態變化指標，隨著各項經營活動的開展，貨幣資金會發生較大變化。
為什么要劃“三道紅線”？
一是，落實“房住不炒”，控制行業融資規模。2020年上半年，受新冠肺炎疫情影響國內信貸環境明顯寬松，部分資金違規流入樓市，部分城市商品房交易及土地市場熱度較高。監管部門為房地產企業財務指標劃定“三道紅線”，嚴格落實“房住不炒”，意在通過管控房企有息負債增長情況，管控房地產行業杠桿水平，筑牢房企安全底線。
二是，防范企業財務風險，推動行業健康發展。與以往政策不同，“三道紅線”將實現對融資激進企業的精準管控，防范企業風險，倒逼企業理性投資，間接引導土地市場逐步回歸，推動房地產行業健康發展。
“踩線”會有哪些影響？
根據“三道紅線”觸線情況不同，試點房地產企業分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負債規模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
有息負債規模將以2019年6月底為基礎，如果房地產企業：“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模不得增加;“二線”超出閾值為“橙色檔”，有息負債規模年增速不得超過5%;“一線”超出閾值為“黃色檔”，有息負債規模年增速不得超過10%;“三線”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負債規模年增速不得超過15%。
解讀：在“房住不炒”調控主基調下，房地產行業“穩”字當頭。當前，房地產行業融資監管趨緊，為了避免房企密集、高息進行融資，導致行業出現大面積的債務風險，監管部門開始考慮區別管控房企有息負債增長情況，監管更加精細化�！叭兰t線”制度能夠強化行業中杠桿水平不高、財務穩健的地產企業優勢，改變行業的長遠預期，更有利于企業實現高質量發展。
房企應如何應對？
7月，一周內兩次強調“房住不炒”，凸顯了確保樓市健康平穩發展的態度和決心，下半年，預計樓市金融監管或將趨嚴，特別是房價、地價預期不穩的城市。未來，房企應如何應對融資環境變化，該報告給出以下幾條建議：第一、堅持穩健財務政策，控制企業杠桿水平。從“三道紅線”的設置來看，監管部門高度關注房企負債結構及償債能力情況，房企應控制自身杠桿水平，保持充裕的現金流使其能夠完全覆蓋短期有息債務。同時，房企應未雨綢繆、量入為出，做好資金安排，保持經營活動的穩定性。第二、提升資金管理精細度，提高資金使用效率。伴隨著融資環境的不斷趨嚴，最大程度發揮資金的效益成為房企提升管理的重要方面。房企應提高資金管理的精細度，建立資金精細化管理體系，優化資金使用環節，保障資金高效運營。同時，房企應不斷提高周轉速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續向管理要效益。第三、積極進行融資創新，樹立品牌引入戰略投資者。目前，對房務的監管主要集中在有息負債上，房企可運用等融資方式，盤活存量資產，補充企業現金流。部分規�；V求強烈的房企，應積極樹立企業品牌，并引入戰略投資者，通過借力實現跨越式發展。 中指研究院
